Claves básicas de un alquiler con opción a compra

alquiler con opción a compra

¿Quieres comprar un piso, pero no tienes dinero ahora mismo para hacer frente a la inversión? En ese caso, es importante que conozcas y valores la posibilidad de firmar un alquiler con opción a compra. Te contamos en qué consiste y cuál es su contenido básico.

Es normal que te surjan dudas ante la posibilidad de firmar un contrato de alquiler con opción a compra. Te preguntarás cosas como: ¿Qué es? ¿Qué hay que tener en cuenta? De hecho, se trata de un contrato que ha sido poco utilizado en España, hasta que durante la crisis económica las promotoras inmobiliarias necesitaron una solución para dar salida a su stock de pisos y comenzaron a utilizarlo.

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Tras la crisis económica el contrato de arrendamiento con opción a compra se continúa utilizando en los casos en los que, por ejemplo, no puedes comprar en un momento determinado y necesitas un plazo para obtener financiación o vender tu anterior casa, por ejemplo, pero quieres entrar ya a vivir en la nueva vivienda.

¿Qué es un contrato de alquiler con opción a compra?

Un contrato de alquiler con opción a compra de hecho son dos contratos vinculados, uno de alquiler y un precontrato de compra a futuro:

  • El alquiler de un inmueble (puede ser una casa, un piso, una oficina o un local comercial, por ejemplo).
  • La promesa de compra por parte del inquilino (opción a compra) en relación a ese mismo inmueble.

Aspectos del contrato de alquiler

Al contrato de alquiler se le aplicarán los acuerdos que hayan alcanzado el propietario y el inquilino, respetando lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por lo tanto, es importante que tengas en cuenta los aspectos más importantes del contrato, entre los que podemos destacar los siguientes:

  • Descripción del inmueble que se alquila. En cuanto a los datos del inmueble en el contrato se incluirá la ubicación, la superficie, la distribución, la titularidad (los datos del propietario) y las cargas (hipotecas, por ejemplo).
  • Renta y forma de pago. En el contrato se establecerá el importe de la renta y la forma en que se va a pagar (efectivo, transferencia, domiciliación) así como el plazo para pagar, que suele ser entre los 5 y los 7 primeros días de cada mes.
  • Duración del contrato de arrendamiento. La duración se pacta libremente entre el inquilino y el propietario. En el caso en que se trate de un contrato de vivienda si pactas una duración inferior a 3 años, la ley prevé que el contrato se prorrogará hasta alcanzar dicha duración.
  • Revisión de la renta. En base a lo regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, la renta se revisará cada año en la forma que establezcan el propietario y el inquilino.
  • Obras y mantenimiento. Por lo general no se permiten obras del inquilino salvo autorización expresa del propietario. El arreglo de los desperfectos del inmueble que se deban al uso ordinario, serán de cuenta del inquilino.
  • Cesión y subarriendo. En los contratos de arrendamiento suelen estar prohibidas la cesión del contrato de arrendamiento y el subarriendo del inmueble, salvo autorización expresa del propietario.

La opción a compra y su contenido

La opción a compra se suele regular como una cláusula dentro del contrato de arrendamiento y contiene una serie de elementos básicos, que son los siguientes:

  • Bien inmueble objeto de la opción a compra. Es el mismo que el inmueble arrendado.
  • Opción de compra. En las cláusulas del contrato que regulen lo que hayan acordado arrendador y arrendatario se incluirá la posibilidad de que el arrendatario pueda comprar el inmueble si lo desea en el plazo que hayan acordado.
  • Plazo para el ejercicio de la opción. Es el periodo de tiempo durante el cual el arrendatario podrá ejercer el derecho de opción a compra, puede coincidir con la totalidad o con parte de la duración del contrato de arrendamiento.
  • Forma de ejercicio de la opción. En la opción se regulará su forma de ejercicio: notificaciones y plazos para realizarlas entre las partes.
  • Prima o precio de la opción. La prima o precio de la opción es una cantidad de dinero que el inquilino paga al propietario por tener la opción de compra. Se suelen entregar a fondo perdido, es decir, que tanto si se ejerce como si no se ejerce la opción de compra la cantidad queda en poder del propietario.
  • Precio de la compraventa. Es el precio que el arrendatario va a pagar al propietario por la compra del inmueble.
  • Descuento de rentas. Se debe pactar que se descuente del precio de compraventa un porcentaje de la renta abonada por el arrendatario durante el arrendamiento.

El contrato de alquiler con opción a compra, por lo tanto, puede ser una buena opción si deseas disfrutar de una casa, pero en este momento no tienes el presupuesto suficiente para hacer frente a la compraventa. Recibirás las llaves de la casa y podrás vivir en ella y, a la vez, tendrás un tiempo para valorar si quieres comprar o no.

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