Alquiler de renta antigua: ¿cómo se regula y cuándo se extingue?

Aunque ya no existen, actualmente existen multitud de contratos de alquiler de renta antigua que siguen vigentes. Son contratos firmados hace muchos años que se han ido prorrogando en función de lo establecido en la ley.

Durante muchos años la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha sido proteccionista con los inquilinos y existían contratos de alquiler que parecían indefinidos. Pero con las actualizaciones de 1994 se quiso dar una solución a esta problemática regulando la duración y extinción de los contratos de renta antigua.

Si eres propietario de una vivienda que tiene uno de estes contratos de alquiler, te explicamos cómo se regulan, en qué plazos se extinguen y qué puedes hacer para recuperar tu inmueble si tienes un contrato de alquiler anterior a 1985. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es un contrato de alquiler de renta antigua?

Los contratos de renta antigua suelen ser aquellos que se firmaron durante los años 50 (antes de 1985) para favorecer el acceso a la vivienda. La idea era que el contrato se prorrogase forzosamente hasta que falleciera el inquilino, el cónyuge y los descendientes. Desde entonces, ha habido una serie de modificaciones legales:

1. En el año 1985 se elaboró el llamado Decreto Boyer que quiso poner fin a los contratos indefinidos y favorecer también a los propietarios de viviendas, eliminando la prórroga forzosa y estableciendo que la duración del contrato se acordaba por propietario e inquilino. Por lo tanto, a los contratos firmados a partir de mayo de 1985 se les aplica esa regulación.

2. Posteriormente, se elaboró la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que estableció una duración del contrato de vivienda de 5 años, que fue modificada en 2013 para establecer una duración de 3 años (con las prórrogas de 3 años y de 1 año, respectivamente, según los casos).

3. En 2019 se llevó a cabo otra modificación en materia de vivienda y alquiler, donde se estableció que la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler se ampliase de 3 a 5 años, aunque con variaciones según la prórroga sea de carácter tácito o no y/o corresponda a una persona jurídica o no.

 

 

 

¿Cuál es la duración de los contratos de alquiler de renta antigua?

Generalmente, los contratos de renta antigua finalizan cuando el inquilino fallece, puesto que se aplica la prórroga forzosa regulada en la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, que el contrato se prorroga obligatoriamente en función de la voluntad del inquilino.

Además de lo anterior, la LAU actual (la de 1994) regula la posibilidad de que se produzcan subrogaciones y establece lo siguiente en el Artículo 16:

• Si cuando entró en vigor la Ley de Arrendamientos Urbanos actual (1 de enero de 1995) ya se habían producido 2 subrogaciones, no puede haber más. Si en esa fecha se hubiera producido una subrogación se podría dar otra y si no se hubiera producido ninguna podrían darse dos subrogaciones.
• La subrogación puede tener lugar a favor:
  • Del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho o de la persona que hubiese convivido con el arrendatario con una relación de afectividad igual a la del cónyuge.
  • De los hijos que hayan convivido con el arrendatario en los 2 años anteriores a su fallecimiento.
  • En el caso en que no haya cónyuges o hijos, la subrogación se puede producir a favor de los ascendientes que el arrendatario hubiera tenido a su cargo y conviviesen con él durante los 3 años anteriores al fallecimiento.
• El contrato de alquiler se extinguirá cuando fallezca el subrogado, salvo que se trate de un hijo del arrendatario que no tenga una minusvalía igual os superior al 65%, en cuyo caso se extinguirá a los 2 años o cuando alcance los 25 años de edad, o por fallecimiento cuando se trate de un hijo con la minusvalía que hemos citado.
• En cualquier caso, las personas que deseen subrogarse en el contrato deberán comunicar por escrito su intención al propietario de la vivienda en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento. Si no se produce esa comunicación, el contrato de alquiler de renta antigua se extinguirá.

 

 

¿Quién paga la comunidad en los alquileres de renta antigua?

Así como en los contratos actuales, esto va a depender del acuerdo entre arrendador y arrendatario, pero es cierto que es común que en los alquileres de renta antigua los gastos de comunidad sean responsabilidad del inquilino.

¿Qué hago si se está produciendo un impago en mi contrato de renta antigua?

En caso de que tu inquilino esté incumpliendo su contrato de alquiler y no haya pagado sus mensualidades, puedes tratar de resolver la situación por 2 vías:

1. Solución amistosa

En este sentido, existen diversas opciones como:

• Proponer un aplazamiento de pago, estableciendo las fechas y los importes de cada pago.
• Proponer la resolución del contrato de mutuo acuerdo para que no se genere más deuda.

2. Burofax

Si no logras hablar con el inquilino por teléfono, podrás enviar un burofax con acuse de recibo y certificado de texto.

El burofax deben tener el siguiente contenido:

• Datos del destinatario y del remitente.
• Fecha y lugar del envío.
• Importe de la deuda con el detalle de cada concepto.
• Solicitud de pago en una fecha determinada.
• Forma de pago (debe ser la misma que consta en el contrato).
• Aviso de inicio de acciones judiciales en el caso en que el impago persista.
• Firma.

Si tienes un contrato de renta antigua y estás teniendo problemas de impago o de ocupación, consulta nuestro seguro de impago y desahucio.

 

 

 

¿Cómo rescindir un contrato de renta antigua?

Aún que parezca difícil recuperar una vivienda con contrato de alquiler de renta antigua, existen algunos casos en que es posible finalizar ese acuerdo, son ellos:

• Si sucede el impago de alquiler
• Si el inquilino subarrienda la vivienda sin permiso
• Si el inquilino tiene otras viviendas en la misma localidad
• Si necesitas el inmueble para uso propio

Además de estos casos, también puedes negociar con el inquilino o proponer una indemnización. Para saber cuál es la mejor opción en tu situación, consulta nuestro equipo de abogados, estamos aquí para proteger tus intereses y ayudarte de la mejor manera.