Prórroga del contrato de alquiler de una vivienda, ¿Cómo funciona?

El mundo de los contratos de alquiler es cada vez más complicado. Las leyes y regulaciones se reforman cada cierto tiempo y, con ellas, todo lo que regulan. En marzo de 2019 se aprobó la última reforma del marco legislativo sobre los arrendamientos de viviendas. Te explicamos cómo ha afectado a la duración y las prórrogas de tu alquiler. 

¿Cuál es la duración del contrato?

Tras la publicación del Real Decreto Ley 7/2019 del 1 de Marzo de 2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se ha modificado el marco legislativo que regulaba los contratos de alquiler y todo lo vinculado con los mismos

Con su entrada en vigor, a partir del 6 de Marzo de este mismo año, la duración de los alquileres de vivienda se verá afectada atendiendo a la fecha de celebración de los contratos y de las distintas formas vigentes en el momento de la firma. La duración debe ser acordada por las partes, respetando siempre los mínimos establecidos legalmente.

La antigua Ley 29/1994, del 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establecía que la duración de los arrendamientos era libremente pactada por las partes, quedando prorrogada obligatoriamente por plazos anuales hasta los 5 años, en caso de que dicha duración pactada, no alcanzase este mínimo.

Con la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de vivienda de 2013 se modificó la duración mínima a los 3 años. En este caso, ocurre lo mismo que en el anterior, cuando no se cumpla con el mínimo de aplicarán prórrogas obligatorias.

En 2018 volvió a cambiar el panorama del alquiler de pisos, recuperando con el Real Decreto Ley 21/2018 de medidas urgentes, el plazo mínimo de 5 años. Sin embargo, la Resolución del Congreso de los Diputados de 22 de enero de 2019 ordena la derogación de dicho decreto-ley y se retoma la anterior regulación de 3 años mínimo.

Finalmente, con la imposición del Real Decreto-Ley 7/2019 de marzo de este año, se vuelve a modificar la duración y, se aumenta el mínimo a los cinco años, en caso que el arrendador sea persona física o, siete años, en caso que el arrendador tratarse de una persona jurídica.

Alquileres regulados por la LAU

La Ley de Arrendamientos Urbanos es el marco legal que recoge la prórroga del contrato de alquiler. En junio de 2013 esta ley fue reformada provocando un cambio de carácter legislativo que, tendría como consecuencia que los contratos con una duración mínima de 5 años, con opción a prórroga de 3 años más, pasasen a 3.

En los antiguos contratos el alquiler era indefinido, si el inquilino decidía resolver el contrato y lo comunicaba al propietario con 30 días de antelación a la fecha de finalización de dicho contrato o, a las posteriores prórrogas anuales después de los 3 años de duración. También puede no aplicarse si, transcurrido un año de duración, el propietario comunica que necesita la vivienda para su uso personal o familiar de primer grado.

Prórroga actual del contrato de alquiler

Como ya indicábamos anteriormente, la reforma de la Ley de Arrendamientos que tuvo lugar en el pasado marzo de 2019, supuso la ampliación de la duración del contrato de alquiler de 3 a 5 años mínimos, en caso de tratarse el arrendador de una persona física. Cuando el arrendador se trate de una persona jurídica el mínimo se alcanza a los 7 años.

Cabe destacar que los contratos de arrendamiento se podrán extender a lo largo de esos 5 o 7 años, si así lo desea el arrendatario, aunque haya oposición por parte del arrendador. Se trata de una prórroga obligatoria para el arrendador pero voluntario para el arrendatario. Para que se aplique tal prórroga no se necesitará la realización de cualquier tipo de trámite o comunicación. Simplemente el inquilino deberá permanecer en la vivienda con el abono de la renta previamente acordada.

¿Vas a firmar un contrato de arrendamiento de un piso o una casa? Ahora ya sabes cómo se prorroga y la normativa que se aplica. También te podría interesar saber cuál es la diferencia entre prórroga tácita y tácita reconducción.