Obligaciones del arrendador en el alquiler de una vivienda

¿Quieres alquilar un piso que tienes vacío? Si tu respuesta es afirmativa es necesario que conozcas las obligaciones del arrendador en el alquiler de una vivienda, de forma que firmes el contrato con seguridad y respetando la ley.

Antes de nada, es importante que sepas que los alquileres de viviendas se regulan en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Un alquiler de vivienda es el que se refiere a una edificación habitable que se destina a vivienda permanente del inquilino.

Los arrendamientos de vivienda se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Esto quiere decir que todos los pactos que alcancen inquilino y propietario deben respetar en todo caso lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En este post, nos centraremos en las obligaciones del arrendador del piso a la hora de alquilar su propiedad.

Obligaciones del arrendador

Las obligaciones básicas del arrendador aparecen en diversos artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se pueden resumir en las siguientes:

• Duración del contrato

El contrato de alquiler se basa en dos principios básicos:

1. El arrendador permite el disfrute de una vivienda a cambio de una mensualidad abonada por el arrendatario.
2. El arrendatario abona una mensualidad al arrendador a cambio de poder habitar una vivienda.

Dicho contrato se establece con una duración limitada que se pacta, libremente, por ambas partes. Sin embargo, cuando esta sea inferior a un año, se prorrogará de manera automática por anualidades hasta alcanzar los 5 años de duración mínima, indicados en la reforma de marzo de 2019 de los contratos de arrendamientos.

• Incumplimiento del contrato

En el documento a firmar (recordemos que un acuerdo verbal también es perfectamente válido) se establecen diferentes normas, cláusulas y obligaciones que, ambas partes, deberán de cumplir. En caso de incumplimiento del contrato de alquiler podrían surgir diferentes consecuencias jurídicas. Algunos ejemplos de incumplimiento del contrato serían:

• Que el inquilino decida romper, unilateralmente, dicho contrato sin haber agotado el plazo
• Que el inquilino se haya demorado en el pago de alguna cuota.

En el primer caso, el propietario tiene derecho a imponer una demanda y a reclamar una indemnización. En caso de que el incumplimiento se produzca antes de finalizar ese período, serán los tribunales los que decidan sobre el importe de la indemnización siguiendo lo establecido en la ley.

El arrendador debe respetar la duración pactada y no puede resolver el contrato en cualquier momento salvo que exista un incumplimiento del inquilino o se de alguno de los casos legalmente previstos (uso de la vivienda para sí mismo o sus familiares, por ejemplo).

• Pagos mensuales

La cuantía a pagar mensualmente, según lo establece la Ley, se pacta libremente entre las partes y, salvo que así lo decidan, el arrendatario deberá proceder al pago durante los primeros 7 días de cada mes. El arrendador no tiene derecho a solicitar el pago anticipado de la renta y, este importe, puede estar sujeto a revisiones por ambas partes cada año de vigencia del contrato.

• Habitabilidad

Esta es la principal obligación de todo arrendador de vivienda y supone la necesidad de realizar todas las reparaciones necesarias en la vivienda para que sea habitable, sin derecho a subir la renta. Es decir, si se estropea la calefacción, por ejemplo, salvo que se trate de una mala manipulación del inquilino, el arreglo es por cuenta del propietario.

En otras palabras, la vivienda será revisada y solo se podrá alquilar si cuenta con una serie de condiciones de higiene y seguridad establecidas en la ley. En caso de que la vivienda, sean cuales sean las razones, se vuelva inhabitable, el arrendatario tiene derecho a la suspensión del contrato o a su desistimiento.

• Fianza

La fianza es pagada por el arrendatario cuando se inicia el contrato y, por ley, se corresponde a una mensualidad. Este importe sirve para garantizar el pago y los desperfectos, una vez finalizado el arrendamiento. En el caso en que el arrendamiento finalice y no existan incumplimientos del inquilino (no deba ningún mes de renta, suministros, u otros gastos y la vivienda esté en buen estado), el arrendador deberá devolver la fianza legal que entregó el arrendatario en el momento de la firma del contrato, solicitando, al organismo correspondiente, su reingreso para abonársela al inquilino.

En caso de que sea el arrendador el que no cumpla con los términos establecidos en el contrato, el inquilino tiene derecho a reclamar y solicitar su cumplimiento.

• Pago de impuestos y tasas municipales

El arrendador tendrá obligación de pagar los impuestos que se refieran a la vivienda como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o la Tasa de Basuras, aunque podrá repercutir el pago al inquilino.

• Cesión de contrato a terceras personas

El arrendador tiene obligación de permitir que continúe el alquiler de la vivienda, aunque en ella no viva el inquilino sino su cónyuge no separado legalmente o de hecho o sus hijos. Además, en caso de nulidad, separación o divorcio el cónyuge del inquilino puede pasar a ser titular del alquiler si así lo decide un juzgado.

Es importante tener en cuenta si eres propietario de una vivienda alquilada, que en el caso de que incumplas tus obligaciones como arrendador el inquilino tiene derecho a reclamar el cumplimiento y la resolución del contrato, además de una indemnización si se han producido daños y perjuicios.

Como consecuencia de lo anterior, el asesoramiento de un abogado especializado en alquileres es fundamental para conocer tus derechos y obligaciones antes de firmar el contrato y en caso de que surja cualquier problema durante el arrendamiento.

Además, lo ideal sería que contases con un seguro de alquiler para protegerte de posibles casos en los que el arrendatario dejase de pagar y poder contar así con el respaldo de un equipo de profesionales que te asistan en ese tipo de circunstancias.