¿Cuánto debe durar un contrato de arrendamiento de vivienda?

La duración del contrato de alquiler es un punto clave en cualquiera relación inquilino-arrendador. Tal y como está la situación inmobiliaria, en algunas ciudades de España encontrar un piso se puede convertir en una misión casi imposible. Precios por las nubes, inmuebles que parecen cajas de cerillas o pisos que se caen a trozos, pueden ser todo lo que ofrezca una búsqueda a conciencia. Por eso, cuando se encuentra algo que encaja en lo que se busca, a la gente le gustaría quedarse el mayor tiempo posible.

Por otro lado, los arrendadores (p. ej. los propietarios) suelen tener reticencias al principio para extender el alquiler durante un tiempo muy prolongado. Lógicamente, a penas conocen al inquilino y los miedos a un impago están ahí. En estos casos, además de conocer los plazos mínimos que establece la ley, está bien saber que existen soluciones como los seguros de impago de alquiler. En onLygal contamos con uno de los más completos, que además no incluye carencia en caso de impago, por lo que si tu inquilino deja de pagar, cobrarás todas las mensualidades cubiertas.

¿Cuál es la duración mínima y máxima de un contrato de alquiler?

La duración del contrato de arrendamiento se debe enmarcar en los plazos que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta ley ha sido modificada recientemente por el Real Decreto Ley 7/2019 del 1 de Marzo de 2019.

Según este Real Decreto Ley, la duración de los alquileres de vivienda se regulará en función del año en el que se firmó el contrato, estableciendo plazos mínimos en los que la decisión de renovación está en manos del inquilino.

La ley determina que el plazo de duración es el que libremente pacten las partes, por lo que no hay un plazo superior estipulado.

Entonces, ¿cuál es la duración mínima con las nuevas modificaciones de la ley? Para el propietario ahora son 5 años (antes eran 3) y para el inquilino 6 meses.

Contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019.

Con las modificaciones de la nueva ley en la mano, independientemente de la duración pactada, en los primeros cinco años la extensión del arrendamiento será una decisión del inquilino, aunque el arrendador se oponga a ella. Este plazo se extiende hasta los siete años si el arrendador es una persona jurídica, por ejemplo, una empresa.

Para que se produzca esa prórroga no hace falta ningún tipo de comunicación por parte del inquilino, basta con permanecer en la vivienda y estar al día en los pagos. Además, transcurrido el plazo mínimo que marca la Ley, si el arrendador no preavisa al inquilino su intención de terminar el contrato con cuatro meses de antelación, se entenderá una prorrogado por otros tres años.

Sin embargo, existe una excepción a estos plazos para los arrendadores que son personas físicas. Transcurrido el primer año de alquiler, el arrendador puede recuperar el inmueble para destinarlo a su vivienda de forma permanente para sí mismo o para familiares en primer grado como hijos o padres. Eso sí, esta circunstancia debe figurar en el contrato de alquiler de forma expresa. Se deberá preavisar al inquilino con dos meses de antelación. Además tendrá que entrar a vivir de forma permanente en la vivienda máximo 3 meses después de la entrega de llaves.

Contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y 6 de marzo de 2019

Los contratos firmados en este periodo de tiempo pueden tener una duración de hasta tres años a voluntad del inquilino, aunque se oponga el arrendador.

En este caso la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) indicaba un período de 3 años y una prórroga de un año más y a partir de ahí la tácita reconducción.

Contratos firmados entre el 1 de enero de 1995 y 6 de junio de 2013

En este caso, la posibilidad de romper la prórroga será procedente en las circunstancias en la que el arrendador necesite destinarla a vivienda permanente para sí. Sin embargo, esta cláusula deberá haber sido recogida en el contrato. Si no es así, deberá esperar al momento de la renovación anual.

¿Y si el contrato es de renta antigua? Te ofrecemos toda la información en este artículo sobre los alquileres de renta antigua.