Contrato de alquiler con opción a compra: ¿Qué ventajas tiene?

El contrato de alquiler con opción a compra se convirtió en un contrato muy utilizado durante la crisis económica debido a los problemas de los compradores para lograr financiación, pero esta figura llegó para quedarse y se sigue utilizando en el mercado debido a las ventajas que aporta tanto al propietario como al inquilino.

Antes de nada, es necesario aclarar que es un contrato de alquiler con opción a compra. De hecho se trata de dos contratos, uno de alquiler y un precontrato o promesa de compra. Se acuerda que el inquilino alquila un inmueble (vivienda, oficina, local etc.) y el propietario le concede una facultad exclusiva para comprar ese inmueble durante un tiempo determinado.

¿Qué ventajas tiene el contrato de alquiler con opción a compra?

Ya sabes lo que es un contrato de alquiler con opción a compra, así que ahora vamos a ver qué ventajas tiene para ti, tanto si eres propietario como si eres inquilino.

En el caso en que seas propietario las ventajas son las siguientes:

• Con este contrato podrás dar una salida más rápida a un piso o inmueble, porque es más fácil alquilar que vender.
• No renuncias a la venta puesto que el contrato contempla la posibilidad de que el inquilino compre en un momento determinado.
• Recibes ingresos desde la firma del contrato el pago de la renta mensual del alquiler.
• Consejo: No pases por alto la opción de contar con un seguro de impago de alquiler que te asegure recibir el importe de la renta si el inquilino deja de abonarlas.

Si eres inquilino te podrás beneficiar de las siguientes ventajas:

• Podrás ocupar la vivienda desde el primer momento. Aunque decidas comprar más tarde al alquilar la vivienda recibirás las llaves y podrás empezar a vivir en la casa que te gusta.
• Tú decides si compras o no. La opción de compra, como su propio nombre indica, es una mera opción, es decir, que tú como inquilino puedes decidir si te interesa comprar o no y el momento en que podrás hacerlo, dentro del plazo establecido en el contrato.
• Descuento de rentas. Por lo general, se suele pactar que en el caso en que se ejercite la opción de compra se descontará del precio de compraventa un porcentaje de las rentas pagadas por el arrendatario hasta ese momento. Ese porcentaje dependerá del acuerdo al que llegues con el propietario.
• El precio. En muchos casos puede suceder que firmes el contrato, se establezca un precio de compraventa y cuando decidas comprar, si ha pasado un tiempo, puede que el precio de mercado haya subido y el del contrato se haya quedado por debajo. Esto te beneficiará puesto que podrás comprar a un precio más económico.

Aspectos del contrato de alquiler con opción de compra

Al contrato de alquiler se le aplicarán los acuerdos que hayan alcanzado el propietario y el inquilino, respetando lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por lo tanto, es importante que tengas en cuenta los aspectos más importantes del contrato, entre los que podemos destacar los siguientes:

• Descripción del inmueble que se alquila. En cuanto a los datos del inmueble en el contrato se incluirá la ubicación, la superficie, la distribución, la titularidad (los datos del propietario) y las cargas (hipotecas, por ejemplo).
• Renta y forma de pago. En el contrato se establecerá el importe de la renta y la forma en que se va a pagar (efectivo, transferencia, domiciliación) así como el plazo para pagar, que suele ser entre los 5 y los 7 primeros días de cada mes.
• Duración del contrato de arrendamiento. La duración se pacta libremente entre el inquilino y el propietario. En el caso en que se trate de un contrato de vivienda si pactas una duración inferior a 3 años, la ley prevé que el contrato se prorrogará hasta alcanzar dicha duración.
• Revisión de la renta. En base a lo regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, la renta se revisará cada año en la forma que establezcan el propietario y el inquilino.
• Obras y mantenimiento. Por lo general no se permiten obras del inquilino salvo autorización expresa del propietario. El arreglo de los desperfectos del inmueble que se deban al uso ordinario, serán de cuenta del inquilino.
• Cesión y subarriendo. En los contratos de arrendamiento suelen estar prohibidas la cesión del contrato de arrendamiento y el subarriendo del inmueble, salvo autorización expresa del propietario.

La opción a compra y su contenido

La opción a compra se suele regular como una cláusula dentro del contrato de arrendamiento y contiene una serie de elementos básicos, que son los siguientes:

• Bien inmueble objeto de la opción a compra. Es el mismo que el inmueble arrendado.
• Opción de compra. En las cláusulas del contrato que regulen lo que hayan acordado arrendador y arrendatario se incluirá la posibilidad de que el arrendatario pueda comprar el inmueble si lo desea en el plazo que hayan acordado.
• Plazo para el ejercicio de la opción. Es el periodo de tiempo durante el cual el arrendatario podrá ejercer el derecho de opción a compra, puede coincidir con la totalidad o con parte de la duración del contrato de arrendamiento.
• Forma de ejercicio de la opción. En la opción se regulará su forma de ejercicio: notificaciones y plazos para realizarlas entre las partes.
• Prima o precio de la opción. La prima o precio de la opción es una cantidad de dinero que el inquilino paga al propietario por tener la opción de compra. Se suelen entregar a fondo perdido, es decir, que tanto si se ejerce como si no se ejerce la opción de compra la cantidad queda en poder del propietario.
• Precio de la compraventa. Es el precio que el arrendatario va a pagar al propietario por la compra del inmueble.
• Descuento de rentas. Se debe pactar que se descuente del precio de compraventa un porcentaje de la renta abonada por el arrendatario durante el arrendamiento.

El contrato de alquiler con opción a compra, por lo tanto, puede ser una buena opción si deseas disfrutar de una casa, pero en este momento no tienes el presupuesto suficiente para hacer frente a la compraventa. Recibirás las llaves de la casa y podrás vivir en ella y, a la vez, tendrás un tiempo para valorar si quieres comprar o no.