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¿Qué cláusulas son obligatorias en un contrato de alquiler?

Publicado en: 24 noviembre 21,

Modificado en: 08 abril 22

Si eres dueño de un inmueble y quieres alquilarlo, es importante que sepas que, aunque el contrato verbal es válido en España, es muy recomendable que reflejes el pacto verbal por escrito y, por ende, te asegures de incluir todas las cláusulas importantes en el contrato de alquiler. En este artículo te contamos cuáles son y qué detalles deben contener.

¿Por qué es importante contar con un contrato de alquiler detallado?

El contrato de alquiler es la forma mediante la cual arrendador y arrendatario establecen las condiciones bajo las cuales el primero puede utilizar o vivir en una vivienda propiedad del segundo a cambio de una renta mensual. Es un recurso legal que sirve para que cada una de las partes se pueda proteger en caso de que existan desavenencias o incumplimientos por la otra parte. Precisamente por ello, es recomendable incluir una serie de cláusulas donde se registre toda la información relevante que permita a las partes asegurarse de que sus intereses están cubiertos.

Si bien es cierto que un contrato de alquiler de forma verbal es perfectamente válido y legal, desde DAS siempre recomendamos redactarlo por escrito de modo que las condiciones pactadas entre arrendador y arrendatario queden registradas, evitando de esta manera posibles problemas en el futuro.

Cláusulas que deberían aparecer siempre en un contrato de alquiler

A continuación, se detallan 7 cláusulas que todo contrato de alquiler debería incluir.

1. Nombre completo y datos de todos los inquilinos

Si en la vivienda va a vivir más de una persona es conveniente identificar a cada una de ellas y dejar claro en el propio contrato si se permite la residencia de más personas o no.

Entre estas personas deberemos determinar si todas o solo parte de ellas van a ser responsables del cumplimiento del contrato. Por ejemplo, si hablamos de una familia constituida por dos adultos y dos menores, los menores no podrán ser responsables del cumplimiento del contrato, por lo que estos pueden constar en el contrato como residentes en la vivienda, pero no como titulares o arrendatarios.

Las personas responsables del cumplimiento del contrato constaran con su nombre, apellidos y DNI al principio del contrato como arrendatarios y además podremos establecer si estos responden o no de forma solidaria al cumplimiento del contrato.

2. Datos del inmueble

Se debe incluir de manera clara toda la información relativa a la vivienda como, por ejemplo, ubicación y dimensiones. Siempre es recomendable, además, añadir la referencia catastral y la inscripción en el Registro de la Propiedad. En caso de que la vivienda cuente con trastero, garaje o similares, debe de quedar especificado si entran dentro del contrato de arrendamiento o no, así como el uso que se pueda hacer por parte del inquilino de las zonas comunitarias (por ejemplo, si hay piscina, jardín, etc.).

3. Duración del contrato y penalizaciones

La duración del contrato viene establecida en la LAU y no se puede modificar la misma en perjuicio del inquilino. En la actualidad, los contratos deben ser de 5 años en el caso de que el arrendador sea una persona física y de 7 años en el caso de las personas jurídicas. En el caso de haber formalizado un contrato de duración inferior a 5 años u 7 años, este se prorrogará anualmente de manera automática hasta haber alcanzado la duración mínima establecida por la LAU. La información que se debe detallar es, al menos, la siguiente:

  • Fecha de inicio del contrato
  • Fecha de fin del contrato (respetando lo establecida por la LAU)
  • Plazo de notificación para anunciar la finalización del contrato (respetando lo establecido por la LAU).
  • Posibilidad de indemnización al arrendador en caso de que el arrendatario resuelva el contrato una vez pasado el mínimo legal establecido de 6 meses (respetando lo establecido por la LAU).
  • En caso de que preveas que puedas necesitar esa vivienda para tu uso personal (por ejemplo si alquilas tu vivienda por que te vas a trabajar fuera) o para un familiar de primer grado (padres o hijos) es conveniente que lo preveas también en el contrato ya que pasado el primer año de alquiler, y sólo en el caso justificado de necesitar la vivienda para ti o un familiar de primer grado, podrás recuperar la vivienda para hacer uso de ella de forma indefinida.

Tener la duración del contrato bien definida le asegura al propietario que podrá disponer de la vivienda hasta la fecha de inicio, pero también ayuda a evitar problemas y malentendidos sobre cuándo deben los inquilinos abandonar el inmueble.

El arrendatario podrá resolver el contrato de manera anticipada si así lo desea, siempre y cuando haya cumplido el mínimo de 6 meses establecidos por ley y se lo haya comunicado al arrendador con un mínimo de 30 días de antelación. Ambas partes podrán pactar en el contrato de arrendamiento que, en caso de que el inquilino desista de su contrato después de los 6 meses establecidos, este último deberá indemnizar al primero según lo establecido por la ley: una cuantía equivalente a una mensualidad de la renta vigente por cada año de contrato que no se vaya a cumplir. En caso de que el periodo restante sea inferior a un año, el arrendatario deberá asumir la parte proporcional.

4. Precio del alquiler

Definir cuánto, cuándo y cómo se va a pagar por el alquiler es crucial para poder establecer un contrato entre arrendador y arrendatario que no dé lugar a malentendidos:

  • Cuánto: la cuantía que el propietario va a recibir por el alquiler
  • Cuándo: el pago de la renta debe realizarse en los siete primeros días de cada mes.
  • Cómo: qué método de pago se va a utilizar (domiciliación bancaria, transferencia, etc.)

En este apartado también hay que detallar aspectos como si el inquilino se hará cargo o no de las facturas o de cualquier otro gasto como, por ejemplo, la comunidad de vecinos, basuras, IBI, etc. En este punto podremos establecer también si la renta se modificará de forma anual según la variación del IPC. Cuidado con no establecer dicha actualización pues no se podrá actualizar hasta que llegue la fecha de finalización del contrato.

5. Determinar qué reparaciones pagará el inquilino

Es conveniente incluir una cláusula donde se recoja qué reparaciones correrían a cargo de cada una de las partes en caso de desperfectos y de problemas con las instalaciones. Con todo, en caso de conflicto entre arrendador y arrendatario durante el transcurso del arrendamiento, este tema se resolverá por la vía judicial.

6. Condiciones del piso

Es recomendable para el propietario incluir una cláusula específica donde se contemple que el inquilino no podrá realizar obras en la vivienda sin el consentimiento previo del arrendador. Asimismo, también se debe especificar que, al término del contrato, el inquilino tiene la obligación de devolver el piso en las mismas condiciones en las que éste le fue entregado, sin tener en cuenta el desgaste habitual de la vivienda que corre siempre a cargo del arrendador.

7.Fianza

La ley establece que es obligatorio que el propietario reciba por parte del inquilino la cuantía correspondiente a un mes de alquiler en concepto de fianza, y que aquel debe depositarla obligatoriamente en el organismo autonómico establecido para tal efecto. La cuantía de la fianza ha de quedar reflejada en el contrato. En caso de que se pacte subsidiariamente la entrega de una segunda cuantía igual a la primera en concepto de garantía (con limitaciones), también debe quedar reflejado en el contrato.

Además, recomendamos que en caso de establecer la garantía adicional se establezca también en el contrato cuándo y cómo se procede a la devolución de la misma: si junto con la fianza o en el momento de entrega de llaves.

La devolución de la fianza deberá realizarse, una vez el arrendatario haya realizado la entrega de llaves y el arrendador haya podido revisar el estado real de la vivienda y los suministros, ya que deberá restar de la fianza aquellos desperfectos y pagos pendientes en el momento de la entrega de llaves. El sobrante (si lo hay) deberá devolverlo al arrendatario a la mayor brevedad posible teniendo en cuenta que si pasa más de un mes desde la entrega de llaves a la devolución de la fianza, la fianza empezará a devengar el interés legal.

¿Qué normativa regula los contratos de alquiler?

Los contratos de alquiler en España están regulados por las siguientes leyes:

  • Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
  • Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.
  • Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Como ves, existen una serie de cláusulas que, como propietario te interesa incluir en tu contrato de arrendamiento respetando las regulaciones establecidas por ley, aunque también existen otras cuestiones que arrendador y arrendatario pueden pactar libremente, como el pago de tasas e impuestos o la posibilidad de tener animales o no en la vivienda.  Si tienes dudas sobre cómo realizar un contrato de arrendamiento, en Grupo DAS ponemos a tu disposición a nuestro equipo de abogados especializados que te ayudarán a conseguir tus objetivos.

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