Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler: pasos a seguir

¿Estás pensando en comprar una vivienda para poner en alquiler, pero no sabes si te va a salir rentable? No te preocupes más, porque en este artículo te explicamos como calcularla.

¿Qué gastos debo incluir para calcular la rentabilidad del alquiler?

Para poder calcular el retorno económico que vas a obtener al comprar un inmueble y ponerlo en alquiler, debes tener en cuenta todos los gastos en los que vas a incurrir. En concreto, estos son los 3 tipos de gasto principales con los que deberás operar:

• Inversión: incluye tanto el precio de la vivienda que vas a adquirir como todos aquellos impuestos que se deriven de la compraventa, el 10% de IVA, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales situado entre el 6% y el 10% en función de la Comunidad Autónoma, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la notaría, las comisiones de las agencias intermediarias, etc.
• Gastos fijos: incluye el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la tasa de basura, el seguro de hogar, los gastos de comunidad y el seguro de impago de alquiler. En Onlygal contamos con un seguro de impago de alquiler centrado en proteger a los propietarios y aportar tranquilidad. ¡Consúltalo!
• Mantenimiento: incluye todos aquellos gastos que previsiblemente surgirán a lo largo del tiempo como el arreglo o cambio de electrodomésticos, desgaste, derramas y demás. Este gasto será estimado a la hora de calcular la rentabilidad, ya que no puedes saber de antemano cuál va a ser el gasto total del mantenimiento.

¿Cómo puedo calcular la rentabilidad del alquiler?

Para calcular la rentabilidad comprar una casa para alquilar, es necesario tener en cuenta, además de los gastos mencionados en el apartado anterior, cuánto vas a cobrar por el alquiler. Para determinar esto último, puedes informarte sobre el precio de mercado de los alquileres en tu zona para viviendas similares.

Una vez tengas todos estos datos debes aplicar la siguiente fórmula:

Ingresos anuales de la renta – (gastos fijos + mantenimiento) / inversión x 100

El % resultante será la rentabilidad neta de la vivienda que planeas comprar.

Ejemplo de cálculo de la rentabilidad del alquiler

Imagina que tus gastos son los siguientes:

• Inversión: 300.000€
• Gastos fijos + mantenimiento: 2.000€
• Renta anual: 15.000€

La operación final sería esta:

13.000€ – 2.000€ / 300.000€ = 4,3%

Por tanto, la rentabilidad final de todo el proceso de compra, acondicionamiento y alquiler de una vivienda sería de un 4,3%.

¿Dónde me sale más rentable comprar una vivienda para alquilar?

En España, la rentabilidad del alquiler depende de la zona donde se vaya a realizar la compra. En concreto, estas son las ciudades con mayor rentabilidad:

• Lleida (8,8%)
• Murcia (8,1%)
• Huelva (7,9%)
• Santa Cruz de Tenerife (7,5%)
• Almería (6,9%)
• Castellón de la plana (6,6%)
• Ávila (6,4%)
• Teruel (6,4%)
• Toledo (6,4%)
• Alicante (6,3%)

Por el contrario, las ciudades españolas donde la rentabilidad es menor son las siguientes:

• San Sebastián (3,7%)
• Palma (4,5%)
• Ourense (4,7%)
• Pamplona (5,0%)
• A Coruña (4,6%)
• Madrid (4,7%)
• Barcelona (4,7%)
• Bilbao (4,9%)
• Vitoria (5,0%)
• Cádiz (5,0%)

El resto de las capitales de provincia se encontraría situadas entre el 5,0% y el 6,3% de rentabilidad. Con todo, cabe tener en cuenta que el hecho de que esta sea la rentabilidad media estimada no quiere decir que no se puedan detectar oportunidades en cualquiera de estas localizaciones que aumenten el % de rentabilidad.

¿Y si tengo hipoteca?

En caso de que hayas tenido que pedir un préstamo o una hipoteca para poder comprar la vivienda, tendrás que restar la cantidad prestada o hipotecada de la inversión total y sumarla, incluyendo el tipo de interés con el que cuentes, en la categoría de gastos fijos.

Como ves, a la hora de calcular la rentabilidad del alquiler de una vivienda hay varios factores a tener en cuenta, incluido el seguro de impago de alquiler. En onLygal ponemos a tu disposición un seguro de impago de alquiler adaptado a tus necesidades para que puedas alquilar de forma tranquila y que, pase lo que pase, siempre recibas la cuantía de tu alquiler. ¡Consúltalo ya!

Si te ha parecido útil este artículo sobre cómo calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler, tal vez te interese también saber sobre las inversiones inmobiliarias más rentables.