¿Puedo alquilar una vivienda en usufructo?

¿Tienes el usufructo de una propiedad y no sabes cuáles son tus derechos o si la puedes alquilar? La respuesta rápida a esta pregunta es que sí puedes alquilarla, pero, como siempre, existen algunas excepciones que debes tener en cuenta para ahorrarte posibles problemas con el propietario del inmueble.

Te contamos todo lo que necesitas sobre el alquiler de una vivienda como usufructuario. Tanto si eres propietario de una vivienda, como usufructuario, este post es de tu interés, así que presta mucha atención.

Diferencia entre usufructo y nuda propiedad

Para saber qué figura juegan el usufructuario y el propietario de una vivienda, es necesario entender qué significa tener el pleno dominio de un inmueble. En algunas ocasiones, puede darse el caso de que este dominio se divida en dos, esto es, la nuda propiedad y el usufructo.

Nuda propiedad

La nuda propiedad se refiere a la titularidad que se ejerce sobre una vivienda, pero sin derecho a su uso, lo que significa que, pese a ser el propietario legal del inmueble, tiene ciertas limitaciones sobre él. 

El nudo propietario podrá hacer uso completo de su vivienda únicamente cuando el usufructo se extinga.

Usufructo

El usufructo le otorga a un individuo el derecho de goce, uso y disfrute de la vivienda ajena. De esta forma, al usufructuario le corresponden los frutos, rentas e intereses que genere el inmueble sobre la que se estableció el usufructo.

¿Cuándo se produce la división del pleno dominio?

Para que se dé el caso de la división del pleno dominio de una vivienda pueden darse diferentes situaciones. A continuación vemos las dos más comunes:

• Fallecimiento del propietario: En este caso, la propiedad se cedería en línea descendente, por lo que sus hijos/as pasarían a ser los nudos propietarios del piso. Si existe un cónyuge que siga viviendo en el inmueble, tanto si es durante un tiempo determinado o hasta su muerte, este pasaría a ser el usufructuario, si así lo marca el testamento del fallecido.
• Venta de vivienda para ganar liquidez: Puede suceder que el comprador adquiera el inmueble únicamente como inversión, por lo que el vendedor del inmueble podría permanecer en el mismo de forma vitalicia, convirtiéndose en usufructuario. Esta medida es habitual en los casos en que el vendedor es una persona mayor.

¿Cuánto tiempo dura el usufructo?

Cuando una persona recibe una vivienda en usufructo, la duración del mismo puede darse de dos maneras distintas:

• Usufructo de forma vitalicia: este tipo de usufructo le otorga la posibilidad de poder gozar de la vivienda hasta el día de su fallecimiento.
• Usufructo por un periodo de tiempo determinado: se determina un usufructo durante un periodo determinado que, al finalizarse, obligará al usufructuario a ceder el dominio del inmueble al propietario legal.

Si el usufructuario decide poner la vivienda en alquiler, la duración del contrato de arrendamiento debe ser inferior o igual al tiempo acorde a la duración del usufructo.

Responsabilidad del usufructuario y del nudo propietario al alquilar su vivienda

En cualquier tipo de contrato de arrendamiento es obligatorio cumplir con lo que dictamina la ley. En este caso, la Ley de Haciendas Locales estipula que al usufructuario le pertenece el pago del Impuesto de Bienes e Inmuebles (IBI). A su vez, tal y como se recoge en la Ley de Propiedad Horizontal, el nudo propietario debe hacer frente a los gastos de la comunidad.

Por último, en el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se dice que en el caso de que el usufructuario fallezca, el contrato de arrendamiento debe darse por finalizado.

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